센텀프리미어 호텔 투자 잘알아보고 합시다.

 

오늘은 센텀프리미어 호텔을 알아볼까해요.

센텀프리미어 호텔은 몇년전에 건설하다가 골조만 세우고 회사가 부도나서 흉물로 방치되었던 건물이에요. 그것을 매수해서 창성건설이 호텔로 탈바꿈하게되는 건물입니다.

 

사무실에서 홍보물을 받았습니다. 우선 내용먼저 보시죠

현재 부분은 아무래도 골조가 다 완공되어있으니 내부작업 일부를 제외하면 전체 리모델링 정도로 보시면되기때문에 진행속도가 굉장히 빠른 장점이 있습니다.

하지만 골조상태로 몇년이 방치된 단점또한 가지고 있습니다.

 

다음은 수익구조입니다.

 

위에 보이는 사진은 위치도와 수익표입니다.

우선 빨간동그라미 F1은 A동입니다. 강쪽으로 나와있는 동은 B동입니다.

수익표는 제일 분양가가 작은 F1기준으로 작성되었습니다. 운영비는 매출의 50%로 계산됬군요 이자는 4%구요 객실료는 11만원 12만원 13만원이 있지만 13만원까지는 어려워보이구요 가동률이 60%,70%,80% 있습니다. 주변에 호텔이 별로 없다는 점에서 벡스코에 행사 인원들의 수용은 좋은점이라 보여집니다.

 

하지만 여기 수익표에서는 빠진점이 있고 비교도 해야된다고 생각합니다.

그래서 제가 다시 비교를 해보았습니다.

	F1 17평	D2 15평
분양가	189,191,400	206,448,000
대출금	94,595,700	103,224,000
취득세	8,891,996	9,703,056
투자금	103,487,696	112,927,056
이자4.5%	4,256,807	4,645,080
	객실료 11만원(60%)	객실료12만원(70%)
매출	24,090,000	26,280,000
운영비	12,045,000	13,140,000
순수입	7,788,194	8,494,920
수익률	7.53%	7.52%

 

F1과 D2의 같은층 수익을 비교해보았습니다. 보내준 자료에 없는 취득세를 추가하고 이자는 주택담보가 아니기에 4%로는 아니라고 생각하여 4.5%를 계산하였습니다. 그리고 F1은 위치상 객실료를 낮추고 가동률을 60%로 D2 강조망이 보이는 방이라서 객실료를 높이고 가동률을 70%로 비교하였습니다.

 

결론적으로 계산하면 실투자금이 900-1000만원 정도 추가되고 예상수익률도 1%이상 더 떨어지게 됩니다. 그래도 실제로 7.53%면 어마어마한 수익이죠 요즘 예금이 1.8%정도에 비하면 그렇습니다.

 

장점

1.위치가 우수하고 우수하고 벡스코의 행사가 항상 있습니다.

2.호텔은 실질적으로 운영사가 따로 있어서 알아서 관리 해주기에 편합니다.

3.위 수익률로 봐서는 메리트가 있는 수익률입니다.

 

단점

1.호텔 임대수익이 발생하면 무조건 일반과세자로 등록해야됩니다. 결국 부가세가 추가로 나가게 되는거지요. 주택임대사업자는 간이과세자 가능합니다. 호텔은 금액상관없이 일반과세자입니다.

부가세까지 제하고나면 실질 수익률은  줄어들게 됩니다.

 

2.환금성이 떨어집니다. 1억이상을 투자했다가 급전이 필요하여 팔려고 했을때 생각보다 매매가 잘안되는편입니다. 물론 지속적으로 임대수입만을 원한다면 상관은 없습니다.

 

위사항들 까지 다 판단해보시고 투자하시길 바랍니다. 절대 센텀프리미어호텔에 대해서 나쁘다고 말하는게 아닙니다. 일반인 분들이 모르시는 부분도 알고 투자를 권하는겁니다.

 

 

그럼 성투하세요!!