임대사업자 등록에 따른 변경사항입니다.

이번 정부에 들어서 임대사업자 등록을 장려하기 위해서 정책을 펴고 있다고는 하는데 조건을 보면 그리 좋은 조건은 아닙니다. 예전에는 장기 임대사업자를 등록하면 양도세 면제 조건도 있었는데 지금은 장기로 해도 면제는 없고 그냥 장기보유특별공제 70%에 다주택 양도소득세 중과 배제정도네요.

 

 

 

지방세 감면 확대

□ (현행) 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중 (`18년말 일몰 예정)

□ (개선) 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대
ㅇ (감면연장) 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 ’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)
ㅇ (재산세) 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 (’19년 시행)
- 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여 (’19년 시행)

 

 

 

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

 

□ (현행) 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며,
2천만원 이하는 분리과세 대상이나 ‘18년까지 과세 유예
ㅇ (경비 공제) 연 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고
다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 기본공제 400만원 추가
* 연소득 1천만원 이하는 과세표준 0원으로 비과세 [(1천만원×40%)-400만원=0원〕
연소득 2천만원은 과표 400만원으로 세금 56만원 [(2천만원×40%)-400만
원]*14%
ㅇ (임대보증금) 부부합산 보유주택이 2주택 이하인 경우는 비과세
- 3주택 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자상당액(‘17년, 연 1.6%)을 간주임대료로 환산하여 과세
* 이와 별도로 ‘18년까지 전용 60㎡ & 3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외
ㅇ (등록시 감면) 4년 임대시 30%, 8년 75% 감면 중(6억원 + 85㎡이
하)
□ (개선) 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 필요경비율
차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화
ㅇ (정상과세) ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에
대한 과세를 추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)
ㅇ (필요경비율 조정) 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을
등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)
* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경
우, 등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음
ㅇ (감면기준 확대) 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

 

 

양도소득세 감면 확대

□ 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화
ㅇ (장특공제 확대) 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세
장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)
ㅇ (장기임대 유도) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세
합산배제 대상을 5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상
임대하는 경우로 개선하여 장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

 

 

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

□ 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,
ㅇ ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대
의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)
* 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중

* 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담
액
(다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유
지)
ㅇ ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계
개편 추이 등을 고려하여 감면 연장여부 검토

 

 

 

□ ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,
ㅇ 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득
세 부담이 없으며(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하
인 경우), 초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)
⇨ 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가
부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준
* [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만
원
→ 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원
ㅇ 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고,
최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부
□ 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은
과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,
ㅇ 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며,
비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외
□ 월세의 경우는 1주택 보유자가 보유한 공시가격 9억원 이하의 주
택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상
 연 2천만원 이하 분리과세 대상자
① 1주택 보유시
ㅇ 본인 소유주택을 전세로 임대한 경우
⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
ㅇ 본인 소유주택을 보증부월세로 임대한 경우
⇨ 공시가격 9억원 이하 주택(전국 99.0%)을 임대시에는 비과세
② 2주택 보유시
ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 전세로 임대한 경우
⇨ 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않음
ㅇ 본인거주 주택 1채 외, 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우
⇨ 등록시 연 1,333만원(월 111만원)까지 비과세되며 초과시에도
소득세(4년 30%, 8년 75%), 건보료(4년 40%, 8년 80%) 감면
⇨ 그러나, 미등록한 경우 연 임대소득 800만원(월 66만원)까지만
비과세되며, 초과시에는 소득세 및 건보료 감면 없음
③ 3주택 보유시
ㅇ 본인 거주 주택 1채 외, 나머지 2채를 전세로 임대한 경우
⇨ 보증금도 간주임대료로 환산하여 소득세가 부과되며, 소형주택
(전용 60㎡ 및 공시가격 3억원 이하)은 주택수 산정시 제외(비과세)
ㅇ 본인 거주 주택 1채 외 1채는 전세, 1채는 보증부 월세인 경우
+ 본인 거주 주택 1채 외 2채가 모두 보증부 월세인 경우
⇨ 등록시 보증금을 환산한 간주임대료와 월세의 합계액이 연 1,333
만원 이하인 경우 비과세, 초과시에도 소득세·건보료 감면
⇨ 미등록시 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하만 비과세
기대효과
□ 세입자 : 계약갱신청구권 + 전월세상한제 사실상 적용
ㅇ 세입자는 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주 가능
- (임대기간) 임대인은 임차인에게 귀책사유*가 없는 한 임대의무기간
4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가 ☞ 계약갱신청구권
* (예) 월임대료 3개월 이상 연속 연체, 임대인 동의 없이 시설 개축‧증축 등
- (임대료 인상) 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 ☞ 전월세상한제
⇨ 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 4년 또는 8년 동안 안정적
으로 거주 가능하고, 잦은 이사에 따른 비용도 절감 가능
《임차인의 경제적 혜택 사례 》
◈ 전세가격 3억원 등록임대주택에 8년간 거주시 : 연간 약 200만원 절감
ㅇ 전세보증금 대출금 이자비용 절감액* : 연간 약 160만원
* 최근 전세값 인상률 대비 등록시 임대료 인상률 제한 적용
ㅇ 이사비용 및 중개수수료 절감액 : 연간 약 40만원
* 등록시 8년간 이사횟수 1회, 미등록시 2.2회(평균 거주기간 3.5년) 가정

 

 

다시 한번 정리를 하면요.