필수 등기 용어 해설입니다.

1.가등기 - 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기이다.

 

2.가압류 - 법원이 채권자를 위하여 장래에 강제집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 가압류에 대한 등기이다.

 

3.가처분 - 금전채권 이외의 청구권에 대한 집행을 보전하기 위하여 또는 다투어지고 있는 권리관계에 대해 임시적인 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령에 대한 등기이다.

 

4.강제경매 -강제경매는 부동산에 대한 강제집행의 한가지로써, 채무자의 부동산을 경매하여 그대가를 채권자에 대한 변제에 충당하는 방법이다. 부동산에 대한 강제경매를 기본으로 하며, 여기서 부동산이란 부동산 이외에 특별법에 의해 부동산으로 간주되거나 부동산의 규정이 적용 또는 준용되는 것을 포함 한다. 즉, 강제경매는 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 채무자 소유의 부동산에 대한 환가를위해 경매절차를 진행시켜 달라는 경매신청에 따라 진행되는 경매를 말한다. 반면 임의경매는 저당권과 같은 담보 담보권 실행을 위해 부쳐진 경매이다. 임의경매와 비교할 때에 채무명의가 필요하다는 점과 경매절차가 유효하면 어떤 경우에도 경락인에게소유권이 넘어간다는 공신적 효과가 있다는 점이 특징이다.

 

5.임의경매개시결정 -저당권과 같은 담보권 실행을 위해 법원이 경매개시결정을 한 때에 촉탁으로 하는 등기를 말한다

 

6.근저당권 - 계속적인 거래관계(예：당좌대월계약)로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말한다. 근저당의 설정을 위해서는 보통의 저당권 설정의 경우와 같이 물권적 합의와 등기가 있어야 하는데, 그 등기에는 근저당권이라는 취지를 밝히고 채권의 최고액 및 채무자를 명시해야한다. 이 경우, 최고액으로서 등기되는 것은 채권원본만의 한도액이 아니라 이자를 포함하는 원리금의 한도액이다. 근저당의 존속기간은 이를 반드시 등기할 필요는 없으며, 당사자의 자유이다.

 

7.말소등기 - 어떤 부동산에 관하여 현재 존재하고 있는 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다(부동산등기법 166조 이하). 즉 등기에 부합하는 실체관계가 없는 경우, 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다. 이러한 말소등기는 (i) 일단 유효하게 성립한 등기가 후에 부적법하게 된 경우(예：목적부동산의 소멸) 또는 (ii) 처음부터 부적법한 등기이기 때문에 무효인 경우(예：등기원인의 무효)에 하게 된다. 말소등기는 기존의 어떤 등기의 전부를 소멸시키는 점에서, 기존의 등기 자체는 존속시키면서 그 일부만을 보정하는 변경등기와 구별된다.

 

8.매매의 예약 - 매매의 예약이란 장차 본계약인 매매계약을 체결할 것을 약속하는 계약을 말한다. 즉, 민법은 예약으로 본계약을 체결할 권리를 갖는 자가 상대방에 대하여 본계약을 체결할 권리를 갖는 자가 상대방에 대하여 본계약을 성립시킨다는 의사표시(완결의 의사표시)를 하면, 상대방의 승낙을 기다리지 않고서 본계약인 매매는 성립하는 것으로 규정하고 있다.

 

9.매수청구권 - 타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말하는데 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권설정자및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다.

 

10.전세권- 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 사용·수익 하는 용익물권을 말한다. 종래 전국 특히 대도시를 중심으로 하여 가옥임대차에 관한 관습적 제도로서 [전세]라는 것이 있었는데, 타인의 부동산을 이용하는 자를 보호하려는 취지에서 채권적 전세의 관습을 토대로 하여 민법이 이를 일종의 물권으로 구성한 것이다.

 

11.지상권 - 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다. 토지의 전면적 지배권인 소유권을 제한하여 일면적으로 지배하는 제한물권이며, 용익물권에 속한다.

 

12.법정지상권 - 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다. 토지와 그 위의 건물을 소유하고 있는 자가 그 한쪽에만 저당권을 설정했을 때에는 경매의 결과 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 되는 경우가 많다. 이러한 건물은 타인의 토지상에 이유없이 존재하게 되어 이를 철거하지 않을 수 없게 되는 것이다. 그러므로 민법은 이와 같은 경우에는 토지소유자는 건물소유자를 위해서그 토지에 지상권을 설정한 것으로 보고 건물을 철거하지 않아도 되게 했다. 그 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이와 같은 원리의 법정지상권은 전세건물과 대지의 양도에서도 인정된다. 근래에 와서는 이러한 제도를 확장해서 적용하려는경향에 있으며 관습상 법정지상권까지 인정되고 있다(대법원판례). 첫째로, 토지와 건물의 양쪽을 저당에 넣었을 경우에도 따로 따로 경매될 때에는 법정지상권이 생긴다고 한다. 둘째로, 건물이 있는 토지만을 저당에 넣은 다음에 그 건물을 제 3자에 양도하고 그 다음에 토지의 경매가 이루어졌을 경우에는 이 제도를 적용한다. 셋째로, 저당권자 자신이 경매를 했을 경우뿐만 아니라 다른 채권자가 경매한 경우에도 법정지상권이 생긴다는 것이다. 그러나 토지에 저당권을 설정한 당시에는 없던 건물이 세워졌을때에는 절대로 법정지상권의 성립은 인정되지 않는다.

 

13.구분등기 - 구분등기라 함은 1동의 건물에 독립하여 1개의 건물이 될 수 있는 부분이 수 개 있는 경우 그 각 부분을 양도하거나 그 부분만을 임대를 할 때에 이에 대응한 소유권이전등기나 임차권의 설정등기를 하기 위하여 그 한 동의 건물을 수개의 건물로 하는 등기를 말한다.

 

14. 특약 - 당사자간의 특별한 합의를 말한다. 다만 등기부에 특약사항이나 금지사항을 등기하기 위해서는 그러한 사항을 등기할 수 있다는 법령상의 근거가 있어야 한다.

 

 

위와같이 부동산 등기에 필요한 용어들입니다. 우선 알아두시면 등기부등본에서 가끔 보실수 있을실겁니다.